임대차보호법과 임대계약서 작성하기

임대차보호법은 부동산 가격의 급격한 상승을 우려하여 수도 없이 발표된 세제 관련 법규들과 함께 우리 사회에 혼란을 불러왔다. 급하게, 자주 바뀌는 바람에 아직도 정확히 알고 있는 전문가가 없다고 할 만큼 논란이 되고 있으나, 시간이 지나면 어떤 식으로든 어느 정도 정착은 될 것으로 본다. 이러한 시기에 임대차보호법을 다룬다는 것이 조금은 부담스럽지만, 기본적인 내용 위주로 정리해보고자 한다.

 

1.
임대차보호법,
제대로 알자.

 

소형 건축물에 해당하는 임대차보호법은 두 가지다. 주택의 경우에는 ‘주택임대차보호법’이, 근린생활시설인 상가의 경우에는 ‘상가임대차보호법’이 해당한다. 이 두 가지 임대차보호법은 임대인과 임차인에 대해 정의하고 각각의 의무와 권리를 다루고 있지만, 상대적으로 사회적 약자라고 여겨지는 임차인을 최소한으로 보호를 해주기 위하여 만들어진 법이라고 보는 것이 맞다. 따라서 이것이 경우에 따라서는 임대인을 불편하게 만든다고 생각되기도 하므로 제대로 인지할 필요가 있다.

 

특히 이번에 이슈가 된 것은 주택임대차보호법이다. 우리나라의 주택시장은 불안정 속에 전세에서 월세로의 전환이 빨라지고, 주택 임대료가 상승함에 따라 임차 가구의 주거 불안과 주거비 부담이 가중되고 있다. 그러나 현행법으로는 안정적인 주거를 보장하기에 충분하지 아니하다는 논리를 가지고 임차인의 계약갱신청구권을 보장하여 현행 2년에서 4년으로 임대차 보장 기간을 연장하고, 이른바 전월세상한제를 연계 도입하여 계약갱신 시 월세나 보증금을 5% 이상 증액하지 못하도록 제한하려는 것이 이번에 바뀐 주택임대차보호법의 요지다.

 

새로운 법규의 제정은 항상 빛과 그림자를 동반한다. 바뀐 법규로 인하여 이득을 보는 집단이 있는가 하면 불이익을 당하는 집단이 있게 마련이다. 그럼에도 불구하고 정치인이나 정부는 보다 나은 사회를 구현한다는 명분을 가지고 법규를 제정하고 시행하는 것이다. 그리고 그것을 투표를 통해 국민들에게 심판받는다. 이러한 사회구조에서 바뀐 임대차보호법이 어떤 영향을 미칠지 스스로 판단해 보는 것이 중요하다. 누구는 ‘당장은 임차인에게 유리하겠지만, 장기적으로 보면 임차인들에게 더 불리하게 작용할 것이다’라고, 다른 누구는 ‘임대인과 임차인 모두에게 불리하게 작용할 것이다’라고 말한다. 과연 어떻게 될 것인가?

 

2.
‘주택임대차보호법’이란?

 

이런 혼란을 가져오는 것은 여러 가지 이유가 있겠지만, 그중 하나는 ‘민특법’이라고 불리는 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 의해 주택임대사업을 등록한 경우와 이번에 개정된 ‘주택임대차보호법’의 내용이 서로 혼선을 가져오는 경우다. 기본적으로 주택임대차보호법이 민간임대주택에 관한 특별법보다 상위법이므로 법적 효력에서 우선하지만, 기존에 민간임대주택에 관한 특별법을 근거로 사업자등록을 하고 사업을 하던 사람들의 입장은 또 다르기 때문이다. 그것이 정부가 권장하던 내용이라면 더더욱 그렇다.

 

주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거 생활의 안정을 보장하기 위하여 만들어진 법이다. 임대인에 대해 임차인의 대항력 인정, 보증금에 관한 우선변제권 인정이 특징이다. 우선 주택임대차보호법의 기본적인 내용부터 살펴보기로 하자.

 

첫째, 대항력(對抗力)이란 ‘제3자에 대하여 임대차 계약상의 권리를 주장할 수 있는 힘’을 말한다.

 

임차인이 주택에 사실상 입주 및 주민등록을 마치는 등 대항요건을 갖춘 이후에는 그 임차주택의 양수인이나 임대할 권리를 승계한 자는 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다는 것이다. 따라서 임대인이 임차주택을 매각한 경우라도 임차인은 그 새로운 양수인에 대하여 임대차 계약상의 권리를 주장해 임대차 계약기간동안 계속해서 임차주택을 점유 사용할 수 있으며, 계약기간의 종료 시 양수인에 대하여 보증금(전세금 포함)의 반환을 청구할 수 있다는 내용이다.

 

둘째, 우선변제권(優先辨濟權)은 ‘채권자가 경매, 또는 공매 등에서 목적물의 낙찰금액으로부터 다른 채권자보다 우선하여 채권액을 변제받을 수 있는 권리’이다.

 

요건이 갖추어진 때에는, 임차인은 선순위의 저당권 다음으로 그 낙찰금액으로부터 보증금을 우선변제 받을 수 있다. 이것은 대항력이 없는 경우에는 임차인이 보증금이라도 반환받을 수 있도록 하기 위하여 둔 것이다.

 

우선변제 받을 수 있는 보증금액의 범위는, 서울시에서는 임차보증금액이 3,700만원 이하인 경우, 수도권 중 과밀억제권역에서는 3,400만원 이하인 경우, 광역시에서는 2,000만원 이하인 경우, 그 밖의 지역에서는 1,700만원 이하인 경우이다. 다만 임차인의 보증금이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선 변제권이 있다.

 

그런데 이 우선 변제권이 모두 적용되는 것은 아니다. 우선변제 받을 수 있는 보증금액의 범위 또한 정해져 있는데, 서울시 1억1,000만원 이하, 수도권 중 과밀억제권역에서는 1억원 이하, 광역시에서는 6,000만원 이하, 그 밖의 지역에서는 5,000만원 이하다.

 

셋째, 임대차기간 보호, 임차인의 승계, 보증금 상향액 제한 등에 관한 내용이 있다. 이 분야가 이번에 혼란스러워하는 부분이다.

 

임대차기간 보호에 관해서는 제4조1항에서 다루고 있는데, 요지는 계약기간에 관계없이 임차인은 2년의 기간을 보장받을 수 있다는 것이다. 여기에 더하여 임차인이 계약갱신청구권을 사용하면 2년을 추가로 더 보장받을 수 있도록 하고, 임차인의 승계에 대해서는 큰 변화는 없다.

 

또, 7조에서는 보증금 상향액 제한에 대해서도 다루고 있다. ‘임대인은 임대차 계약기간 중 약정한 차임이나 보증금이 임대 주택에 대한 조세, 공과금, 그 외 부담의 증가나 경제 사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때에는 5% 범위 내에서 장래에 대하여 그 증액을 청구할 수 있다.

 

이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다’라고 되어 있는데, 이 부분의 해석이 분분하다. 결론적으로 보면 지금까지 사업자등록을 하지 않고 그냥 주택임대를 했던 경우에는 2년간 임대료를 올리지 못하고, 재계약 시에도 5% 이상을 올리지 못하지만, 민간임대주택에 관한 특별법에 의해 사업자등록을 하고 사업을 하던 사람들의 경우에는 1년마다 5%씩 증액을 할 수 있다는 쪽으로 굳어지는 분위기다.

 

그러나 법이라는 것이 수시로 조정되는 만큼 나와 어떤 부분이 연관이 있을지 확인해두는 것이 좋다. 구체적으로 들어가면 각자의 상황과 조건에 따라 적용이 달라지는 경우도 비일비재하다. 따라서 사업상, 혹은 세무적으로 어떤 영향을 받을 수 있을지는 수시로 전문가의 도움을 받아 체크해 보는 것이 좋다.

 

 

3.
‘상가임대차보호법’에 대하여

 

주택임대차보호법에 대한 사회적 논란이 워낙 커서 ‘상가임대차보호법’에 대한 관심은 수면 아래로 가라앉은 듯하다. 그러나 코로나의 영향으로 대부분 소상공인이 경영에 어려움을 겪고 있다 보니, 주택임대차보호법처럼 상가임대차보호법에서도 임대료 제한이나 임대기간에 대한 법규 제정 움직임이 있다고 매스컴을 통해서 흘러나오고 있다. 아직 확정된 것은 없으므로 기본적인 것만 살펴보고 넘어가기로 한다.

 

우선, 상가임대차보호법이 보호하는 상가는 한정되어 있다. 그 기준으로는 우선, 상가에 대한 보증금이 일정 금액 이하여야 한다. 월세는 전세로 전환하여 보증금을 환산하는데 이것을 ‘환산보증금’이라고 한다. 월세 10만원은 전세 1,000만원으로 환산된다. 예를 들어 보증금이 5,000만원이고, 월세가 100만원이라면 환산보증금은 1억5,000만원이 되는 것이다.

 

또한, 지역마다 상가임대차보호법이 적용되는 한계금액이 다르다. 서울의 경우에는 9억원 이하, 서울을 제외한 과밀억제권역 및 부산은 6억9,000만원 이하, 부산을 제외한 각 광역시와 세종, 화성 안산, 김포, 용인, 광주시는 5억4,000만원 이하, 그 밖의 지역은 3억7,000만원 이하가 되어야 보호를 받을 수 있다. 마지막으로 지역마다 상가임대차보호법에서 정한 우선변제금액이 다른데, 서울의 경우에는 6,500만원 이하, 서울을 제외한 과밀억제권역은 5,500만원 이하, 각 광역시와 안산, 김포, 용인, 광주시는 3,800만원 이하, 그밖의 지역은 3,000만원 이하를 우선변제 받을 수 있다.

 

상가임대차보호법에서 보호되는 내용으로는 임대 기간 5년을 보장받을 수 있고, 법적으로 연 0.9% 인상이라는 임대료 상한제의 보장을 받을 수 있으며, 건물주가 바뀌더라도 기존의 계약기간 5년 중 남은 기간을 보장받을 수 있고, 경매 등으로 건물이 넘어가게 되었을 때 최우선 변제를 받을 수 있는 등의 보호를 받을 수 있다.

 

이처럼 상가임대차보호법은 건물 주인이 임대료를 마음대로 인상한다거나 임차 기간을 마음대로 줄였다 늘였다 한다거나 막무가내로 계약을 해지하려는 횡포로부터 임차인을 보호하기 위한 것이다.

 

4.
계약 시 꼭 점검해야 할 내용

 

상가나 주택 계약을 할 때는 일반적으로 표준계약서를 사용하는 것이 좋다. 그러나 표준계약서는 모두에게 공통으로 해당하는 내용으로 되어 있어, 정작 나에게 필요한 내용이 없을 수도 있다. 수익형 부동산의 임대계약서는 월 수익 부분과 밀접한 관계가 있어 꼼꼼하게 체크해야 한다. 이 중 중요한 몇 가지만 짚어보기로 한다.

 

 

먼저 임대료 연체 시 처리조항이 있는지를 확인해야 한다.

 

임대료는 임대계약서의 핵심사항으로, 연체되었을 때 수익성에 직접적으로 영향을 미치게 되는데 표준계약서에는 이 연체 시 처리조항이 없다.

 

이를 사전에 방지하기 위하여 ‘임차인은 월 임대료 및 관리비가 납입일 이후 연체될 경우, 연체일을 계산하여 납부 총액에 월 2%를 가산하여 임대인에게 납부하기로 한다’는 등의 문구를 넣어야 한다.

 

둘째로, 임대시설물을 파손하거나 훼손했을 경우 손해배상 책임 조항이 있어야 한다. 주택은 물론 상가의 경우에는 이 조항이 유효하다.

 

임차인의 과실뿐 아니라 상가를 사용하는 임차인의 직원이나 고객들로 인해 임차시설물을 훼손 및 파괴하는 상황에 대비하여 손해배상 책임을 규정하면 사전 예방할 수 있는 효과도 있다.

 

셋째, 원상복구의 범위와 책임을 명시해야 한다.

 

임대계약의 해지나 임대계약기간의 만료 등으로 임대계약의 효력이 종료하였을 경우에는 종료일 내에 임차인의 모든 소유물과 시설물을 반출 및 전부 양도하여야 하며, 임차인이 구조를 변경한 시설은 임차인의 부담으로 철거하여 건물주가 원하는 요구대로 원상복구 한다는 조항이 들어가야 한다.

 

넷째, 화재 시 피해보상책임에 관한 조항이다.

 

임차인의 행위 또는 소유물 등으로 인하여 건물의 화재보험료 및 재산세가 증액될 경우, 임차인의 부주의로 인한 화재가 발생할 경우 이에 대한 책임 조항도 삽입되어야 한다.

 

끝으로 임대업종 변경 시 임대인의 동의를 받도록 해야 한다. 이것은 대개 상가에 해당하는 내용이다. 임차인이 임대인의 동의 없이 임의대로 영업상의 목적으로 임대업종을 변경할 경우 임대사업 운영의 기본 틀이 깨질 수 있으며, 다른 임차인들과의 분쟁의 씨앗이 될 수도 있기 때문이다.

 

임대차보호법과 임대차계약은 이해관계가 상반되는 두 객체를 대상으로 하는 계약이기 때문에 양측을 동시에 만족시킨다는 것은 매우 어렵다. 그렇지만 자기 입장만 고수할 것이 아니라 한 발씩 서로 양보하고 한 가지씩 상대방을 이해하려고 노력한다면 좋은 관계를 유지한다는 것이 불가능한 것은 아니다.

 

좋은 관계를 유지한다는 것이 중요한 이유는 임대인이나 임차인 모두가 경제적으로도 서로 도움이 될 수 있는 길이기 때문이다. 그러기 위해서는 많이 아는 것이 유리하다. 이래저래 공부하지 않고는 버티기 어려운 사회가 되었다.

 

건축가 유훈조 _ ㈜재마건축사사무소

 

 

월간 전원속의 내집 2021년 2월호